Goda råd till dig som ska köpa nytt boende

  • Undersökningsplikt

    Beträffande bostadsrätter gäller köplagens regler om köparens undersökningsplikt. Den innebär att du skall undersöka bostaden noggrant och fel som borde ha framkommit vid en sådan undersökning får du inte åberopa

  • Föreningens ekonomi

    Du har säkert hört rådet förut; att du skall läsa föreningens årsredovisning. Men hur skall du göra för att bedöma föreningens ekonomi?

    Resultaträkningen

    Låt oss börja med resultaträkningen. Vi kan med en gång fastslå att bostadsrättsföreningar inte är företag, som skall försöka gå med så stor vinst som möjligt. Målsättningen är istället att ha balans mellan intäkter och kostnader, dvs visa ett nollresultat. Men många föreningar visar underskott. Det behöver inte vara alarmerande om förklaringen är att föreningen under året har haft engångskostnader för t.ex. fasadrenovering eller stambyte. Man bör även räkna bort avskrivningen, som inte är en utgift utan enbart en bokföringsmässig kostnad.

    Balansräkningen

    Börja med att beräkna belåningsgraden. För en lägenhet på t.ex. 40 kvm och ett andelstal på 0,3%, beräknas den på följande sätt ; om föreningens lån uppgår till t.ex. 50 Mkr multipliceras detta med lägenhetens andelstal. Då ser du att denna lägenhets andel av föreningens lån uppgår till 150.000 kr (50 Mkr X 0,3%). Dividera med lägenhetens yta om 40 kvm så får du fram att belåningsgraden uppgår till 3.750 kr/kvm (150 tkr/40 kvm). Genom att på detta sätt fördela föreningens lån per kvadratmeter kan man jämföra den med andra föreningar. Lite förenklat kan man säga att om en lägenhet ligger i en förening där belåningsgraden är 1.000 kr lägre, så kan det motivera att försäljningspriset blir 1.000 kr högre per kvadratmeter bostadsyta.

    Man får dock inte använda denna beräkning alltför okritiskt. Även om belåningsgraden skulle vara hög behöver det inte betyda att ekonomin är dålig. Du måste se den i relation till fastighetens skick, dvs. man bör göra en bedömning av vilket behov som finns av framtida reparationer. Den högt belånade föreningen kanske även har dolda tillgångar, som inte syns i balansräkningen, i form av osålda hyresrättslägenheter eller en osåld vind.

    Balanserat resultat

    Under rubriken balanserat resultat i balansräkningen framgår hur föreningen har behandlat tidigare års resultat. Det är ganska vanligt att föreningar har betydande balanserade underskott. Det kan betyda att föreningen tagit ut för låga avgifter tidigare år, men oftast har ett underskott uppkommit genom t.ex. fasadrenovering, stambyte eller annan större reparation. Även om föreningen betalat dessa åtgärder med sina likvida medel uppstår ett underskott, vilket bokföringsmässigt balanseras till nästa bokslut och kvittas mot ev. framtida överskott. Att en förening visar betydande balanserade underskott kan vara positivt i den meningen att föreningen vidtagit nödvändiga reparationer. Om däremot huset är i dåligt skick och man samtidigt visar betydande balanserat underskott, är det dags att ”hissa varningsflaggan”.

    Slutligen bör du även se på avgiften per kvadratmeter. Naturligtvis påverkar avgiftens storlek priset på bostadsrätten. Vi vill därför rekommendera att du alltid dividerar den aktuella lägenhetens årsavgift med bostadsytan.

  • Budgivning

    Vi tillämpar s.k. öppen budgivning där bud lämnas till mäklaren, som löpande redovisar högsta budet. Spekulanterna får då möjlighet att bjuda över varandra. Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av dig och säljaren måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren.

    För att det inte skall råda några tveksamheter att budgivningen går rätt till redovisar vi buden på vår hemsida och de som aktivt deltar i budgivningen får fortlöpande information via SMS. Budgivarna anonymiseras med ett alias.

  • Vad är rätt pris?

    Du frågar dig säkert under budgivningens gång vad som är rätt pris. Kanske söker du stöd i statistik? Tittar på pris per kvm för jämförbara objekt? Men är det meningsfullt? Statistik blir snabbt föråldrad och finns det egentligen något riktigt jämförbart objekt ?

    Vår erfarenhet är att varje bostad är unik och därmed varierar priset. Svaret är nog helt enkelt att; om du har deltagit i en budgivning med flera deltagare så har marknaden talat om vad som är rätt pris.

  • Överlåtelseavtal

    Överlåtelseavtalet skall vara skriftligt och ange säljare, köpare, bostadens beteckning, pris, tillträdesdatum samt kontraktsvillkor. Ofta finns det förbehåll inskrivna som, t.ex. att du får banklån och blir godkänd av föreningen som medlem.

  • Mäklarens roll

    Enligt mäklarlagen skall mäklaren vara en oberoende mellanman, som tar tillvara både köparens och säljarens intressen. Därför skall du utnyttja mäklarens kunskap och erfarenheter som en resurs och ett stöd för dig i ditt köp- det är din rättighet som köpare. Och du kan räkna med att vi gärna ger dig detta stöd.

  • Gilla läget

    Det viktigaste är att du gillar läget – både i omgivningen och i huset – av det enkla skälet att du inte kan göra något åt detta.

    En bra planlösning är också viktig. Att göra ingrepp i bärande väggar och liknande konstruktioner är ofta tekniskt möjligt – men dyrt och besvärligt. Om däremot planlösningen kan ändras på ett enkelt sätt så att den passar dina behov, behöver den inte vara något stort problem.

    Bry dig mindre om skicket. Målning, ytskick och finish kommer i andra hand. Det du egentligen behöver fästa vikt vid är badrum och kök, som är dyrt att renovera.

    Bry dig ännu mindre om inredningen, den tar säljaren normalt sett med sig. Detta kan låta som en självklarhet, men är inte alltid så lätt. Det kan inte hjälpas att man påverkas av ett snyggt hem.

  • Handpenning

    Vid undertecknandet skall även en handpenning på vanligtvis 10% erläggas till mäklarens klientmedelskonto. Av praktiska skäl brukar man ge köparen och hans bank några dagar att ordna handpenningen.

  • Tillträde

    Mäklaren kallar sedan dig och säljaren till tillträdet, som vanligtvis sker på din bank eller mäklarens kontor. Vid detta tillfälle betalas resterande köpeskilling, ev. lån som säljaren har löses och alla nycklar till bostaden överlämnas till dig.

reimersholme fastighetsmakleri logga

Fyll i dina uppgifter så återkommer vi till er med förslag på tid för ett möte.

Var vänlig och kontrollera formuläret. Tack!

SKICKAR

Tack för ert meddelande!

Vi återkommer inom kort!